Ｑ1. 御社の投資哲学および投資プロセスについて教えてください。
一般的に企業の資金調達は、デットファイナンス、エクイティファイナンスがありますが、それらはバランスシートの右側を使ったファイナンスです。「アセットファイナンス戦略」は、バランスシートの左側でのファイナンスです。
事業に不可欠な不動産、例えば小売企業にとっての店舗ですが、これは所有をしなくとも賃借することで事業を営むことができます。そこで、いわゆる「セールアンドリースバック取引」という手法で、バランスシートの左側の「資産」を売却し借り戻すことで、企業は売却代金でもって資金調達でき、その後は賃料を払うことになります。企業は調達資金を新たな成長投資に振り向けることも、有利子負債を削減して財務体質を強化することもありますが、いずれも企業の資金調達ニーズとリンクした投資になります。
投資プロセスのなかで重要だと考えているのはソーシングです。一般的な不動産ファンドは、主に仲介業者を通じて案件情報を入手します。そのなかから良さそうな案件を選ぶ。当たり前ですが、不動産は一つずつしかありませんので、買える人は一人です。良さそうな案件には買手が集中しますので、入札となることも多い。入札になるとどうしても高値になりがちです。このような不動産流通市場での取得をオンマーケットでの取得と呼んでいます。
それに対して弊社のソーシングの基本は、オフマーケットでの取得、すなわち企業と直接対話をすることです。財務コンサルをきっかけとしてアセットファイナンスの提案に至ったり、弁護士を通じてであったり。最近では、メガ銀行からのご紹介が増えてきました。
そのようなルートから、それぞれの企業のファイナンスニーズをお伺いして提案をしていきます。
最初からセールアンドリースバックニーズに辿りつけるわけでもありませんので、出店場所のご紹介であるとか、販路拡大に関するご相談であったりといったことから企業のニーズを掘り下げていきます。そうしたコミュニケーションのなかから、企業があるオーナーから賃借している資産があるが、現オーナーに信用不安を感じているとか、現オーナーが資産の修繕に応じてくれなかったりして困っているといったニーズを聞き出せたりします。そんな場合には現オーナーから弊社ファンドが当該資産を承継することもあります。この場合、セールアンドリースバック取引ではなくオーナーチェンジ取引となります。このようなプロセスに労力と時間がかかります。ただし、弊社ファンドにとっての生命線だと考えて日々愚直に営業しております。
Ｑ2. 今どこに投資機会を見出していらっしゃいますか。なぜ貴社アセットファイナンス戦略に魅力があると考えていらっしゃいますか。
また、インカムの安定性と同時に重要なのが、ボラティリティの低さです。不動産証券化商品の代表格である上場ＪＲＥＩＴは、世の中に登場した当初は、株と債権のあいのこの特性を持つミディアムリスク／ミディアムリターンの商品性を期待されましたが、実際は、株式と同じくらいのボラティリティがあり、株との相関も高い傾向があります。アセットファイナンスファンドでは、キャピタルゲインを狙わずにインカムを重視し、ボラティリティを抑えています。この点が、既存の投資家様からご評価をいただいている点です。
Ｑ3. なぜこの業界で働こうと思われたのでしょうか。
セールアンドリースバックニーズを支える投資資金の性格は、キャピタルゲインを追わず安定的なインカムを志向する資金が一番マッチします。投資家の運用ニーズと企業の資金調達ニーズを直接つなぐこと、そこに様々な創意工夫を注いで、投資家、企業相互のＷｉｎWｉｎの関係を構築し、それぞれの成長に貢献できることが喜びでもあります。
Ｑ4. ポートフォリオ・マネジャーとしての信念をお聞かせください。常に心がけていること、あるいは、しないと決めていらっしゃることはありますか。
我々に対する投資家様の期待は、案件発掘の能力、他社と異なる取り組み方法による案件の加工能力、案件のファイナンスアレンジ力、投資期間中の物件の管理運用能力などですが、そのなかでも投資判断は、案件の目利き力に関するプロの専門性を期待されており、期待を裏切ってはならないものです。
以前にとある案件を進めていて弊社が意思決定すればディールになるという状況でしたが、デューディリジェンスの過程で案件検討開始時と異なる事象が明らかになりました。検討会議で喧々諤々の議論がなされましたが、最終的にその案件は様々な検証の結果、見送ると判断しました。弊社のソーシング手法は、対象企業とのディスカッションを積み上げていく手法で、苦渋の決断になりましたが、投資家へのロイヤリティを最優先するという信念は、弊社メンバーの全員が共通して持っている強い思いです。
Ｑ5. どのようにお客様の資産保全を図るかお聞かせください。
また、取得時に把握した財務状況や施設の業績については、取得後も定期的にモニタリングさせていただいております。そのことによって、企業クレジットや対象資産の状況に異変があれば、それを早期に把握し、早めに対応することが可能となります。
Ｑ6. 投資に関するお奨めの書籍を1冊ご紹介頂けますでしょうか。
責任投資について体系的にまとまっています。欧米のＳＲＩの歴史的変遷やＥＳＧ投資などの解説をふまえつつ、「責任ある投資」のあるべき姿について書かれています。
と同時にプルーデントマンルールやスチュワードシップコードなど運用者としての責任の原則論については、投資判断の心構えを自分のなかに作るにあたっての再確認となりました。
サブタイトルの「資金の流れで未来を変える」の部分については、兵器産業に資金が向かえば、結果的に人類に損失を与える可能性が生じますし、環境に配慮した事業に資金が向かうことで、永続的な地球を未来に残すことにつながるという点などを諸外国の歴史・事例を紹介しながら論じられています。
これらの取り組みは巨大な資金量を持つ投資家が長期的に実践することで、有意義となるテーマであり、弊社のビジネスに置き換えたときには、資金量やファンド期間などに照らして、限界があるのですが、「資金の向かい先によって、未来が作られている」という側面はどのような場面にも当てはまるということを常に意識しながら、投資活動を考えたいと思うよいきっかけとなりました。
弊社のビジョンは、「未来創造型の成長資金需要と安定的な資金運用ニーズを直接つなぐ投資銀行」です。このなかの「未来創造型」という言葉に、このような思いを込めております。
Q7. 主に業務に関する情報収集の為に、毎日チェックされている媒体（新聞・雑誌・ｗｅｂサイト等）を教えてください。
インタビューは以上になります。
企業プロフィール
㈱エス・オー・ダブリュー設立2006年米国カーライルグループと提携し、不動産ファンドビジネスに参入
2011年アセットファイナンス壱号ファンドの運用をスタート
2014年アセットファイナンス弐号ファンドの運用をスタート
累計1,800億円を超える 規模の不動産を運用
商業を中心として、オフィス、レジデンシャル、 ホテル、底地等幅広い用途の物件を運用
北海道から九州まで、全国の主要都市にて運用実績あり
戦略
企業活動の源泉となる『事業に不可欠な重要資産』に投資することで（”所有”の提供）、 事業者の成長をファイナンス面からサポートし、投資家には安定運用の投資機会を提供します（”運用”の提供）。それによって、事業者と投資家の長期的な利益を直接つなぐことで、日本経済・社会発展の一助となることを志しています。
アセットファイナンスは、出口シナリオを簿価譲渡にしており、不動産の価格の変動によるキャピタルゲインを追求せず、不動産の価値の源泉であるインカムゲインを重視する戦略です。
セール＆リースバックが典型的な投資手法です。
原則、以下の3要素を事業者との賃貸借契約で規定します。
中途解約禁止 / 賃料減額禁止 / 修繕費テナント負担
リスク・手数料などの重要事項に関するご説明